CAPITOLO II – ZONE RESIDENZIALI

Art. 17 – Zone residenziali

Le zone residenziali sono destinate prevalentemente alle abitazioni, ai servizi alle famiglie, alle attrezzature ricettive residenziali ed alle attività secondarie e terziarie compatibili con tali funzioni ed utili al fine di evitare una eccessiva mono funzionalità di zona.

Sono consentite le seguenti destinazioni d’uso: tutte quelle di categoria a, ed inoltre, b1, c 1, c2, c3, d1, d3, f1, f 2, f 4, f 5, g2, g3, di cui all’art. 13 delle presenti N.T.A.. Per le destinazioni b1, c2, d1, d3 è necessario produrre un apposito studio di impatto urbanistico, ambientale ed acustico al fine di valutare le capacità della zona di intervento di accogliere, senza problemi di congestione e di accessibilità, tali attività.

Sono comunque esclusi: depositi all'ingrosso, industrie, laboratori artigianali con lavorazioni moleste, ricoveri per animali, ed ogni altra attività che risulti in contrasto con i caratteri residenziali della zona.

La zona residenziale si articola nelle sottozone di cui al precedente art. 14.

In tutte le sottozone, tranne diversa disposizione degli articoli specifici, è consentito:

• Nel caso di interventi diretti, le superfici relative alla viabilità di Piano e alle eventuali aree di cessione, come specificate negli articoli successivi, vanno cedute gratuitamente all’Amministrazione Comunale contestualmente al ritiro del permesso di costruire, nella misura indicata nelle singole norme nei seguenti casi

1. aree adiacenti a strade esistenti o in corso di realizzazione;

2. aree adiacenti a strade per le quali il Comune abbia approvato il progetto definitivo/esecutivo ovvero sia stato redatto lo studio di fattibilità al fine dell’inserimento del Piano Annuale delle OO.PP. dell’anno successivo a quello in cui viene ritirato il permesso di costruire.

• Nel caso di aree adiacenti urbanizzazioni primarie di esclusiva previsione di P.R.G., l’area di cessione dovrà essere univocamente identificata negli elaborati grafici del progetto edilizio e tale individuazione costituirà “asservimento” alla cessione che tuttavia sarà formalizzata solo al momento in cui ricorrano le condizioni di cui alle lettere a) e b) del precedente comma.

• Le eventuali superfici cedute gratuitamente all’Amministrazione Comunale, in applicazione della normativa di Piano per verde, parcheggi e standard, sono computabili ai fini della determinazione del lotto minimo di intervento e della volumetria insediabile.

• Le eventuali superfici cedute gratuitamente all’Amministrazione Comunale per la realizzazione della viabilità di Piano sono computabili ai fini della determinazione del lotto minimo di intervento.

• Nei casi in cui il rilascio del permesso di costruire è condizionato alla cessione gratuita di aree a favore dell'Amministrazione Comunale si potrà procedere anche attraverso atti unilaterali d'obbligo soggetti a trascrizione nei Registri Immobiliari. Tali atti possono essere perfezionati e trascritti anche successivamente al rilascio del permesso di costruire del quale costituisce comunque condizione di efficacia. Il richiedente è obbligato a consegnare ai competenti uffici comunali copia autentica degli atti suddetti o originale della nota di trascrizione, non oltre la comunicazione di inizio dei lavori.

• Resta salva la possibilità dell’Amministrazione Comunale, in ogni caso in cui sono previste le cessioni gratuite di aree nei termini stabiliti negli articoli successivi, di pervenire, ai fini di specifici obiettivi di miglioramento del tessuto edilizio, a una diversa disposizione delle aree da cedere a parità di quantità di superficie. E’ facoltà della stessa Amministrazione Comunale valutare la possibilità, qualora sussistano fondati motivi di carattere pubblico, di assumere le aree di cessione nelle zone a cui il Piano assegna destinazione pubblica o in aree ad esse immediatamente adiacenti. E’ altresì facoltà della stessa Amministrazione, quando previsto nei successivi articoli, monetizzare le cessioni dovute, previa valutazione di ammissibilità operata dal Responsabile del Procedimento sulla base di criteri definiti con apposito atto del Consiglio Comunale.

• In tutti i casi in cui è ammessa la costruzione a confine, si presuppone sempre l’accordo del confinante; l’atto relativo di reciproco assenso dei proprietari deve essere regolarmente registrato e trascritto in termini di legge.

• I vincoli pertinenziali sulle mansarde nonché i vincoli ex art. 9 della legge 24 marzo 1989 n. 122 sono assoggettati ad atti unilaterali d'obbligo.

• Negli ambiti sottoposti a strumento urbanistico esecutivo è consentita l'attuazione per sub ambiti di intervento, purché il progetto proposto sia inquadrato in uno schema organico di assetto complessivo dell'area e interessi parti significative ed autonomamente attuabili del progetto complessivo. Sono dovute aree di cessione proporzionali ai volumi realizzabili. L'approvazione dei sub-ambiti è sottoposta a delibera della Giunta comunale.

• I sottotetti legittimamente condonati possono essere adeguati al fine di realizzare migliori condizioni abitative, mediante l’aumento delle altezze interne, sino all’altezza massima o media di m. 2,70, nel rispetto dei parametri urbanistici delle singole zone ed, in particolare, nei limiti dell’altezza massima consentita. Tali interventi di ristrutturazione dovranno, inoltre, rispettare le norme sul contenimento del consumo energetico e sulla valorizzazione delle fonti energetiche rinnovabili di cui al R.E.C..

• Per le nuove edificazioni che risultino adiacenti a costruzioni destinate a demolizione, in quanto ricadenti su aree interessate dalla viabilità prevista dal PRG, le distanze dai confini e dalle costruzioni interessate alla demolizione sono quelle previste dal Codice Civile. Sugli altri fronti si applicano i parametri di zona.

• E’ consentito il recupero dei manufatti esistenti parzialmente crollati o in condizioni di ruderi, catastalmente documentabili e rilevabili alla Tav. C4 del P.R.G., sulla base delle caratteristiche preesistenti e nel rispetto della normativa di zona mantenendo inalterate superfici, volumi e distanze, salvo che il manufatto non avesse precedente destinazione residenziale. In tal caso è consentito l’adeguamento dell’altezza interna sino al max di m. 2,70. Qualora ne ricorrano le condizioni è consentita l’eventuale traslazione della volumetria nel lotto di pertinenza in aderenza o ad integrazione della costruzione esistente, con il mantenimento della propria destinazione d’uso e l’applicazione dei parametri di cui al successivo art. 18 lett. c.

Gli ambiti compresi nelle zone A1 ed A2, come riportato sulle tavole di Piano, assumono valenza di Zona di Recupero ai sensi dell’art. 27 della L. 457/78.

Al fine di contenere il consumo energetico, in sinergia con quanto previsto al Titolo III del REC, nelle aree di espansione, dove si presenta maggiore flessibilità nella definizione dei lotti di pertinenza delle costruzioni, devono essere attentamente valutati gli orientamenti delle costruzioni. In particolare occorre valutare, nel rispetto dell’altezza massima consentita e delle distanze delle costruzioni, il sistema della reciprocità dei parametri citati e delle ombre portate, al fine di garantire agli edifici le migliori condizioni di soleggiamento invernale.

Art. 18 - Zone di conservazione e di riqualificazione - A1

Tale zona, come delimitata alla Tav. C4, interessa la parte del territorio di più antica formazione, anche se non si evidenziano, in essa, caratteri storico architettonici di particolare pregio. Le trasformazioni recenti hanno accentuato i problemi funzionali e gli insoddisfacenti livelli figurativi; la zona rappresenta tuttavia una testimonianza precipua della storia urbana locale di cui è significativo conservarne i caratteri generali.

Il Piano si pone l'obiettivo di favorire un diffuso processo di riqualificazione urbana onde risolvere o attenuare:

• i problemi funzionali, soprattutto per quanto legati al transito veicolare ed alla sosta;

• i problemi igienico edilizi, per quanto riguarda il degrado fisico o il cattivo stato di conservazione degli edifici;

• i problemi architettonici relativi ad aggiunte incongrue, dissonanze formali e detrattori ambientali.

Nello stesso tempo il Piano mira al mantenimento ed allo sviluppo delle attività terziarie compatibili con i caratteri del centro onde evitare la monofunzionalità, in soli termini residenziali, della zona.

Tutti gli interventi sugli edifici di interesse testimoniale dovranno mantenere inalterati gli aspetti peculiari presenti, siano essi attinenti a configurazioni tipologiche, formali o alle tecniche ed ai materiali di costruzione.

Sono consentite le destinazioni d’uso di cui all’art. 17, compatibilmente con i caratteri storico architettonico e tipologici delle costruzioni. Le valutazioni di compatibilità di insediamento, ed il relativo studio di impatto urbanistico, in questa sub zona, sono estesi anche alle attività di cui alla lett. a2 dell’art. 13 delle presenti N.T.A. quando riguardino esercizi con consistente richiamo di utenza.

Un migliore assetto generale, a sostegno ed integrazione delle norme e delle azioni di Piano, dovrà essere perseguito mediante la promozione di più ampie politiche di riqualificazione, affidate a specifici strumenti attuativi, ed auspicabilmente accompagnati da mirate incentivazioni economiche. Tali strumenti possono configurarsi, in linea di indirizzo, quali:

• Piani di Recupero di iniziativa pubblica o privata o PUE, con contenuti analitici e progettuali molto dettagliati;

• Piano per le attività commerciali;

• Piani di arredo urbano estesi all'intero centro o alle parti problematiche o significative indicate alla Tav. C4;

• Piano del colore teso a valorizzare gli aspetti spaziali del contesto.

I piani attuativi e gli interventi diretti dovranno conformarsi ai seguenti indirizzi generali:

• Il mantenimento dell'articolazione spaziale dell’insieme, evitando omologanti allineamenti di fronti o di altezze;

• l'eliminazione di aggiunte improprie, superfetazioni ed accessori incoerenti o con caratteri provvisionali e materiali incongrui (tettoie in materiali plastici o cemento amianto, ecc.);

• il mantenimento delle cesure nell'edificato che aprono significativi corridoi visivi sul paesaggio circostante;

• l'ampliamento della sede stradale,ove indicato, al fine di ricavare, con il ridisegno del suolo ed acquisendo le necessarie aree private, spazi di manovra e parcheggio;

• la direzione delle gronde di copertura va disposta, preferibilmente, in senso parallelo alla strada;

• i materiali devono essere compatibili con i caratteri del centro storico, pertanto si raccomanda: coperture in coppi o di tipo marsigliese; muri esterni intonacati o a mattoni a faccia vista (non sono ammessi rivestimenti plastici, piastrellature e similari); infissi in legno o metallo elettrocolorato (sino all’approvazione del piano del colore sono consentite le tonalità del grigio o del marrone, bianco e verde);

• gli elementi di finitura (parapetti di balconi, inferriate di recinzione, cancelli, ecc.) devono essere informati alla semplicità dei disegni tradizionali, evitando motivi di eccessiva definizione formale (neo-floreale, originalità fine a se stessa, materiali inconsueti, ecc.).

Nella tavola C4 di piano sono indicate:

• le aree da acquisire al patrimonio pubblico al fine di adeguare la strada di crinale con spazi pedonali, slarghi per la manovra o la sosta degli autoveicoli, piccoli spazi di verde attrezzato e belvedere;

• gli ambiti da sottoporre a progettazione unitaria (P.d.R. o PUE);

• le unità minime, preferenziali, di arredo urbano;

• gli assi di collegamento, mediante rampe e scalinate attrezzate, con la strada ed i parcheggi di mezza costa;

• le categorie e le modalità di intervento;

• gli eventuali allineamenti;

• i fronti commerciali esistenti e quelli di cui favorire la formazione.

Negli ambiti indicati con apposita simbologia quali “fronti commerciali da sviluppare” nelle more della formazione del Piano Commerciale, onde consolidare la polarità del centro storico con la realizzazione di un centro commerciale naturale, è consentita la localizzazione di attività commerciali e di artigianato di servizio, con trasformazione dei piani terra, indipendentemente dalla attuale destinazione degli stessi, fatte salve le specifiche norme circa l'igiene e la salubrità dei locali, con possibilità di deroga, da valutare caso per caso in sede di istruttoria tecnico amministrativa, dei requisiti minimi di cui al REC.

Al fine di favorire il pieno recupero insediativo del centro storico, ad esclusione degli ambiti di cui al precedente comma, è consentito il cambiamento della destinazione d’uso da altri usi ad uso residenziale qualora siano soddisfatte le norme relative all’igiene e alla sicurezza di cui al Titolo II, Capo I del REC.

Il Piano si attua mediante intervento diretto e strumenti urbanistici attuativi.

1) Interventi diretti

Gli interventi di ristrutturazione che riguardino la sagoma, in ampliamento e/o sopraelevazione, o le modifiche alle facciate degli immobili, non possono essere assentiti mediante D.I.A. ma sono sottoposti al rilascio di permesso di costruire.

Il piano si attua nel rispetto delle categorie di intervento di cui alla Tav. C4:

A) Mantenimento dello stato di fatto

Tale categoria di intervento interessa:

1. gli edifici che affacciano su spazi pubblici di cui si vogliono mantenere le caratteristiche spaziali;

2. gli edifici di recente ristrutturazione e per i quali, date le caratteristiche planivolumetriche acquisite ed il numero dei piani, non si prevedono modifiche di rilievo né aumenti di volumetria. Gli spazi liberi circostanti mantengono la destinazione a verde privato.

Sono consentiti gli interventi di ordinaria, straordinaria manutenzione, risanamento igienico edilizio e la sistemazione a giardino delle aree verdi.

B) Risanamento igienico edilizio e ristrutturazione parziale

Riguarda gli edifici che richiedono un adeguamento delle condizioni abitative o che comunque possono subire contenute variazioni, ma per i quali, dati i caratteri del contesto, si ritiene non siano opportune modifiche di rilievo.

Oltre agli interventi manutentivi e a quelli di risanamento igienico edilizio, è consentito il rifacimento delle coperture con l’eventuale formazione del piano sottotetto, con elevazione della linea di gronda, fatti salvi i diritti di cui all’art. 907 del C.C. circa le visuali libere, secondo le seguenti modalità:

1. nel caso di lotti interclusi fra costruzioni di maggiore elevazione su ambedue i lati di adiacenza, è possibile portare all'altezza di gronda a quella dell'edificio di altezza minore;

2. nel caso di gronde degradanti in successione, è possibile un aumento dell'altezza di gronda non superiore ad 1/2 del dislivello adiacente;

3. nel caso di edifici isolati è consentito un aumento del livello di gronda massimo di ml. 0,50 ed è ammessa la copertura di eventuali terrazzi quale prolungamento delle falde del tetto, fatte salve le distanze dai confini e dai fabbricati, nonché le disposizioni circa le visuali libere di cui al C.C.;

4. nel caso di fabbricati adiacenti che insieme costituiscono un’unica costruzione isolata, (tipologicamente individuabile quale tale o caratterizzata da un unico salto di quota) e che presentano tipi di copertura disomogenee tra di loro, per architettura (a più falde irregolari, diversità di pendenza, ecc…), tipi di materiali (coppi tradizionali, tegole marsigliesi, gronde in mattoni, gronde semplicemente intonacate, ecc…), è consentito demolire e ricostruire un’unica copertura al fine di rendere armonica la copertura medesima allineandosi alla linea di gronda della porzione più elevata purchè nei limiti massimi di m. 1,80, fatti salvi i diritti dei terzi.

Non sono ammessi balconi a distanza inferiore a m. 1,50 dal confine di proprietà.

Nel caso di edifici per i quali il Piano alla Tav. C4 prevede il consolidamento, la riqualificazione, di fronti commerciali esistenti o la formazione di nuovi fronti commerciali, al fine di favorire l’inserimento di attività che realizzino il mantenimento o la crescita delle funzioni terziarie e direzionali nel centro urbano, è consentita la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione qualora gli edifici:

• non presentino valore storico testimoniali in quanto costruiti a partire dal secondo dopoguerra;

• non presentino particolari qualità artistico architettoniche;

• siano interessati da un cambiamento d’uso complessivo.

In tal caso, oltre ai parametri di cui ai precedenti comma, va garantita una dotazione di parcheggi di servizio alla struttura, anche interrati, nella misura minima di mq. 0,80 della Su. Il rilascio del permesso di costruire è subordinato all’acquisizione di parere preventivo di cui al Titolo I, Capo IV del REC.

C) Ristrutturazione edilizia

Tale categoria di intervento si articola nella seguente casistica:

C1) Nel caso di ampliamento e ristrutturazione edilizia in sopraelevazione della sagoma esistente, fermo restando la coerenza agli indirizzi sopra enunciati, devono essere rispettati i seguenti parametri:

Distanze:

• dai confini di proprietà = per pareti non finestrate: in aderenza o nel rispetto del C. C.;

per le pareti finestrate: non meno di m. 3,00;

• fra edifici = per pareti non finestrate: in aderenza o nel rispetto del C. C.;

per pareti finestrate: non meno di m. 6,00.

E’ consentito:

1. Per gli edifici costituiti da un solo piano abitabile: la sopraelevazione di un ulteriore piano fatte salve le distanze di cui al comma precedente con altezza massima di ml. 2,70.

2. Per gli edifici costituiti da due piani abitabili: un aumento, una tantum, della volumetria esistente:

• 30% per le costruzioni fino a mc. 500,

• 20% per le costruzioni tra mc. 501 e 1000,

• 10% per le costruzioni oltre mc. 1000.

3. Per gli edifici costituiti da tre piani abitabili: il rifacimento della copertura

Non sono ammessi balconi a distanza inferiore a m. 1,50 dal confine di proprietà.

L’altezza massima non potrà comunque eccedere m. 9,00.

Le sopraelevazioni sulla sagoma esistente, nel rispetto dell’altezza massima consentita, che non superiori a m. 1,80 e che non presentano finestre ed affacci non sono considerate ai fini delle distanze dai confini e dai fabbricati, fatti salvi i diritti dei terzi.

Gli interventi sono sottoposti alla condizione che siano cedute gratuitamente all’amministrazione comunale le aree per l’adeguamento della strada di crinale qualora e nella misura indicata nella tavola di piano.

C2) Nel caso di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione con cambiamento della sagoma della costruzione o con diversa collocazione della costruzione nel lotto di pertinenza, fermo restando la coerenza agli indirizzi sopra enunciati, devono essere rispettati i seguenti parametri:

E' consentito il recupero della volumetria esistente.

E’ consentito usufruire, una tantum, dei premi volumetrici di cui alla precedente lettera.

Distanze:

• dai confini di proprietà = m. 5,00;

• dalle costruzioni = m. 10,00;

• dalla strada m. 3,00 (oltre gli eventuali spazi di cessione previsti);

• H massima = m. 9,00 e comunque non superiore alla linea di gronda più elevata degli edifici adiacenti frontestanti la viabilità pubblica principale.

• Parcheggi inerenti alle costruzioni = 10 mq ogni 100 mc. di costruzione.

Non sono ammessi balconi a distanza inferiore a m. 1,50 dal confine di proprietà.

Gli interventi sono assentiti a condizione che siano cedute gratuitamente all’amministrazione comunale le aree con destinazione pubblica indicate nella tavola di piano.

Il rilascio del permesso di costruire per tale categoria di intervento è sottoposto a parere C.E.C.. Sarà compito e cura della C.E.C. valutare in sede di approvazione la coerenza e la compatibilità del nuovo intervento con i caratteri ambientali del centro storico.

Gli immobili per i quali alla Tav. C4 non sono indicate specifiche prescrizioni rispetto alla collocazione nel lotto, possono avvalersi delle modalità e dei parametri di intervento previsti alla precedente lettera C1. In tali casi è consentita una variazione parziale della sagoma nel senso che il cambiamento di sagoma può riguardare solo parti dell’edificio.

Negli interventi di cui alle precedenti lettere B e C è consentito il recupero a fini abitativi di ambienti destinati a cantine e/o deposito a condizione che

1. siano soddisfatti i requisiti di abitabilità degli ambienti (altezza dei locali, illuminazione, salubrità, ecc.);

2. si cedano gratuitamente all’amministrazione comunale le aree per ampliamenti stradali o destinazioni pubbliche previste nel PRG;

3. non si determini aumento delle unità immobiliari.

La formazione di nuove unità immobiliari è consentita, nel rispetto delle lettere a) e b) di cui al comma precedente ed a condizione che siano previsti parcheggi nella misura di 10 mq ogni 100 mc. di costruzione e comunque non meno di un posto auto, effettivamente fruibile, per ogni unità immobiliare.

2) Interventi mediante P.d.R. o P.U.E.

Al fine di favorire la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente attraverso trasformazioni edilizie coerenti ed unitarie, mirate alla eliminazione di condizioni di degrado prima richiamate, nel caso di attuazione mediante strumento urbanistico preventivo (Piano di recupero di iniziativa pubblica o privata) o di P.U.E. è consentita la ristrutturazione urbanistica, con l'applicazione dei seguenti parametri:

It = 2 mc/mq. o di quello risultante dal recupero dell’intera volumetria esistente maggiorata dei valori percentuali di cui alla lettera C1 e comunque fino al massimo di It = 2 mc/mq;

Distanze:

• dai confini di proprietà = in aderenza o m. 5,00;

• dalle costruzioni = in aderenza o ml. 10,00;

• dalla strada m. 3,00 (oltre gli eventuali spazi di cessione previsti) o in allineamento prevalente.

• H massima = m. 8,40.

Parcheggi inerenti alle costruzioni = 10 mq ogni 100 mc. di costruzione.

Sulla base di documentate esigenze di ridisegno urbano o di riqualificazione edilizia sono consentite disposizioni che prevedano il recupero, anche parziale, delle sagome esistenti e distanze dai confini e dai fabbricati come previsti nella precedente lettera C1).

Oltre i Piani attuativi o i P.U.E. indicati alla Tav. C4, è consentito agli aventi titolo presentare proposte di strumenti urbanistici attuativi di iniziativa privata. Le proposte devono interessare parti organiche di isolato, in cui venga progettato un positivo ridisegno urbano e la cessione di spazi pubblici all’Amministrazione Comunale, funzionali alla riqualificazione urbana (ampliamento di sedi stradali, parcheggi pubblici, collegamenti di versante, verde di isolato, ecc.). Possono essere presentate anche proposte volte al superamento di situazioni spaziali incongrue, eliminazione di superfetazioni, ecc., con il miglioramento dei caratteri formali del contesto.

Le aree di cessione gratuita all’Amministrazione Comunale sono indicate nella cartografia del piano e non possono essere comunque inferiori al rapporto di 10 mq. ogni 100 mc. di volumetria aggiuntiva rispetto a quella esistente. Qualora si dimostrasse, per ragioni oggettive, l’impossibilità di operare cessioni di aree o se tali cessioni non si dimostrassero significative per la riqualificazione urbana, le cessioni possono essere sostituite dalla monetizzazione degli oneri, sulla base delle valutazioni dell’U.T.C..

Per garantire univoca interpretazione degli indirizzi enunciati e favorire la concertazione con l'amministrazione pubblica, i P.d.R. di iniziativa privata ed i P.U.E. sono sottoposti a parere preventivo di cui al Titolo I, Capo IV del R.E.C. Sarà compito e cura della C.E.C. valutare la coerenza e la compatibilità del nuovo intervento con i caratteri ambientali del centro storico.

Linee di indirizzo per i P.d.R. o P.U.E. indicati in cartografia.

1. Trattandosi di un insieme edilizio integrato e fortemente caratterizzato, le modifiche che esorbitino dalla manutenzione straordinaria o che riguardino i cambiamenti di destinazione d'uso, sono condizionate alla elaborazione di uno strumento attuativo unitario o P.U.E. che miri alla conservazione e valorizzazione dei caratteri specifici del complesso.

2. Attraverso il riaccorpamento dei volumi e l’eliminazione dei manufatti precari, va proposta una nuova testata dell'insediamento. Le aree di cessione sono quelle definite dal piano.

3. La volumetria potrà essere riorganizzata in modo da garantire un arretramento, anche non omogeneo, rispetto alla strada, recuperando gli edifici esistenti ed operando le cessioni nei termini indicati.

4. Il piano dovrà assicurare un collegamento pubblico, mediante rampe o scale di larghezza di ml. 2,40, fra la strada a monte e quella a valle dell'area in modo da favorire l'accesso ai parcheggi previsti dal piano e all'adiacente giardino pubblico. Allo stesso tempo è necessario ottemperare alle cessioni nei termini indicati. Indicativamente la volumetria andrebbe attestata sulla parte a monte del lotto.

Nelle more della formazione degli strumenti attuativi sono consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Art. 19 - Zona di conservazione e di ristrutturazione - A2

Tali zone riguardano gli ambiti saturi o densamente edificati, di più o meno recente formazione, con una relativa varietà tipologica e un forte grado di integrazione fisica ed in cui l’assetto funzionale non è soddisfacente e la definizione spaziale e formale non è sempre di buon livello. In questo ambito occorre favorire il recupero di aree da destinare ad ampliamento stradale, parcheggi ed arredo urbano anche attraverso interventi di limitate dimensioni.

La destinazione di tali zone è quella prevista dall’art. 17 delle presenti norme.

E’ consentito il recupero a fini abitativi di ambienti destinati a cantine e/o deposito a condizione che:

1. siano soddisfatti i requisiti di abitabilità degli ambienti (altezza dei locali, illuminazione, salubrità, ecc.);

2. si cedano gratuitamente all’amministrazione comunale le aree per ampliamenti stradali o destinazioni pubbliche previste nel PRG;

3. non si determini aumento delle unità immobiliari.

La formazione di nuove unità immobiliari è consentita, nel rispetto delle lettere a) e b) di cui al comma precedente ed a condizione che siano previsti parcheggi nella misura di 10 mq ogni 100 mc. di costruzione e comunque non meno di un posto auto, effettivamente fruibile, per ogni unità immobiliare.

In tali zone il piano si attua per intervento edilizio diretto o per strumento attuativo di iniziativa pubblica e/o privata, con le modalità di cui al punto 3 del presente articolo.

1. Nel caso di intervento diretto su edifici esistenti si applicano i seguenti parametri:

Gli aumenti di cubatura ed i premi di cui alla lettera e) sono concessi, una tantum, alla sola condizione che i proprietari degli immobili cedano gratuitamente all’Amministrazione Comunale quote di aree per parcheggi, ampliamenti delle sedi viarie e verde di arredo urbano nella misura di m. 1,50 per l'intera estensione del lotto, oltre all'eventuale ampliamento della sede stradale indicata dal PRG. Se l'intervento dovesse comportare la demolizione e ricostruzione delle recinzioni esistenti, è consentito detrarre i costi conseguenti dagli oneri concessori dovuti.

Gli aumenti di cubatura possono essere realizzati in aderenza ai confini solo in presenza di servitù già acquisita e con divieto di aperture di finestre e luci.

Nel caso di demolizione e ricostruzione, è consentita la ricostruzione del volume pre-esistente nei limiti di cui alla precedente lett. a), (maggiorata della quota consentita alla lett. e) qualora si cedano all’Amministrazione pubblica le aree nelle quantità indicata ai commi precedenti.

2. Nel caso di intervento diretto per l’edificazione di nuove costruzioni su lotti liberi che abbiano una superficie minima di mq. 450, il Piano si attua con l’applicazione dei seguenti parametri:

La possibilità di frazionare lotti per la nuova edificazione da lotti esistenti, in parte edificati, dipende dal contestuale verificarsi delle seguenti condizioni:

• che i lotti abbiano entrambi la superficie minima richiesta (mq. 450),

• che non siano superati i rispettivi If (1,5 per l'esistente ed 1,30 per il nuovo intervento);

• che siano rispettati i parametri di distanza dai confini e dagli edifici.

Gli interventi sono concessi alla sola condizione che i proprietari degli immobili cedano gratuitamente all’Amministrazione Comunale quote di aree per parcheggi, ampliamenti delle sedi viarie e verde di arredo urbano, nella misura di m. 1,50 per l'intera estensione del lotto, oltre all'eventuale ampliamento della sede stradale indicata dal PRG. Se l'intervento dovesse comportare la demolizione e ricostruzione delle recinzioni esistenti, è consentito detrarre i costi conseguenti dagli oneri concessori dovuti.

Quando ciò si dimostrasse impossibile da effettuare, sulla base di condizioni adeguatamente documentate, si procede alla monetizzazione delle cessioni sulla base di valutazione compiuta dall’U.T.C. con riferimento alla media dei valori di mercato della zona.

E’ consentita l’edificazione, con l’applicazione dei parametri sopra indicati, per tutti i lotti esistenti alla data di adozione del PRG, da comprovare in sede di richiesta di permesso di costruire, con superficie non inferiore a mq. 250.

3) Nel caso di ristrutturazione urbanistica mediante P.d.R. o P.U.E

Al fine di favorire la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente attraverso interventi edilizi coerenti ed unitari mirati alla eliminazione di condizioni di degrado esistente (superfetazioni, aggiunte disorganiche all'edificato, carenza di parcheggi, insufficienza delle sedi stradali, ecc.) nel caso di interventi mediante strumento attuativo (Piano di recupero di iniziativa pubblica o privata) o di PUE è consentita la ristrutturazione urbanistica, con l'applicazione dell'If di 2,00 mc/mq. o di quello risultante dal recupero dell’intera volumetria esistente, fino al raggiungimento di un If massimo di 2,3 mc/mq ed H max di m. 9,40.

I piani di recupero di iniziativa pubblica o privata o i P.U.E. devono interessare una dimensione minima estesa a parti organiche di isolato, in cui proporre un positivo ridisegno urbano e cessioni di spazi pubblici all’Amministrazione Comunale, funzionali alla riqualificazione urbana (ampliamento di sedi stradali, parcheggi pubblici, verde di isolato, ecc.).

In sede di formazione del piano attuativo o di P.U.E., saranno individuati gli spazi pubblici da cedere gratuitamente all’Amministrazione Comunale nella misura minima di 10 mq. ogni 100 mc. di nuova costruzione in collocazione adeguata (facilità di accesso, coerenza dell’impianto, funzionalità, ecc.)

Per garantire univoca interpretazione degli indirizzi enunciati e favorire la concertazione con l'amministrazione pubblica, i P.d.L. di iniziativa privata ed i P.U.E. sono sottoposti a parere preventivo di cui al Titolo I, Capo IV del R.E.C.

Al fine di preservare i caratteri stilistici ed architettonici del manufatto dell’ex stazione Fea, gli interventi su tale edificio sono subordinati al mantenimento dei caratteri richiamati. E’ esclusa pertanto la possibilità di demolizione e ricostruzione e ristrutturazioni che ne snaturino l’aspetto. Eventuali ampliamenti potranno essere assentiti, nel rispetto dei parametri di zona, solo in corpi attigui o separati con adeguata soluzione architettonica. Il rilascio del permesso di costruire è subordinato all’acquisizione di parere preventivo di cui al Titolo I, Capo IV del REC.

Art. 20 - Zone di conservazione del verde privato - A3

Tale zona comprende aree in cui sono presenti edifici in contesti di verde di rilevanza paesaggistica e/o ambientale da mantenere alla loro destinazione naturalistica.

In essa è esclusa qualunque nuova costruzione, anche in interrati; sono ammesse opere di sistemazione agroforestale ed impiantistica per il mantenimento e il miglioramento delle vegetazione esistente.

Negli edifici che - per la particolarità di materiali, tecnologie o strutture decorative - presentano interesse testimoniale, sono ammessi unicamente la manutenzione ordinaria, straordinaria ed il risanamento igienico edilizio. Per gli edifici di recente costruzione è consentita la ristrutturazione edilizia.

Nel caso di demolizione e ricostruzione è ammessa la ricostruzione della volumetria esistente. L'altezza dell'edificio non potrà superare i m. 8,40 e nel rispetto delle seguenti distanze:

• dai confini di proprietà = m. 5,00 o in aderenza;

• fra edifici = m. 10,00 o in aderenza;

• dai confini di zona = m. 5,00;

Art. 21 - Zone di completamento urbano - B1

Tali zone riguardano le discontinuità nella trama dell'edificato e gli ambiti immediatamente adiacenti alla parte più strutturata dell'insediamento. Si tratta di aree in cui sono diffusamente presenti le infrastrutture di base.

La destinazione di tali zone è quella prevista dall’art. 17 delle presenti norme.

1) Nel caso di intervento diretto su edifici esistenti si applicano i seguenti parametri:

Le sopraelevazioni sulla sagoma esistente che non eccedano la dimensione di m. 1,80, che non superino l’altezza massima consentita, e non presentino finestre ed affacci non sono considerate ai fini delle distanze dai confini e dai fabbricati, fatti salvi i diritti dei terzi.

Nel caso di fabbricati esistenti gli aumenti di cubatura possono essere realizzati in aderenza ai confini solo in presenza di servitù già acquisita e con divieto di aperture di finestre e luci.

Nel caso di demolizione e ricostruzione e di ristrutturazione edilizia, è consentita la ricostruzione del volume pre-esistente nei limiti di cui alla precedente lett a) e nel rispetto dei parametri sopra indicati, qualora si cedano gratuitamente all’Amministrazione pubblica quote di aree per ampliamento delle strade come indicato nelle tavole del Piano.

Qualora il richiedente il permesso di costruire si impegni alla cessione di aree per parcheggi e verde di arredo urbano nella misura di m. 3,00 di profondità, per l'intera estensione del lotto, sul fronte stradale principale, ovvero aderisca alla monetizzazione delle stesse sulla base della valutazione dell’UTC, è consentito l’utilizzo, una tantum, dei seguenti premi di cubatura:

- 30% per le costruzioni fino a mc. 600,

- 20% per le costruzioni tra mc. 601 e 1200,

- 10% per le costruzioni tra mc. 1201 e 2500.

Tali incrementi sono applicabili sino all’If. massimo di 1,8 mc/mq.

2) Nel caso di intervento diretto per l’edificazione di nuove costruzioni su lotti liberi che abbiano una superficie non minore di mq. 450, il Piano si attua con l’applicazione dei seguenti parametri:

Tali interventi sono concessi a condizione che i proprietari degli immobili cedano gratuitamente all’Amministrazione Comunale quote di aree per parcheggi e verde di arredo urbano nella misura di m. 3,00 di profondità, per l'intera estensione del lotto, sul fronte stradale principale o sul fronte indicato dall’Amministrazione Comunale.

Tale fascia di cessione sarà sistemata a parcheggi, percorsi pedonali e ciclabili, a verde di arredo urbano o ad ampliamento della strada, secondo gli schemi di cui alla Tav.C7.

Al fine di contenere le difficoltà di attuazione delle previsioni di Piano, nei lotti edificabili che presentano, in rapporto alla viabilità esistente e/o prevista dal Piano, una profondità media inferiore a m. 30,00, gli aventi titolo al rilascio del permesso di costruire possono optare per la eventuale monetizzazione delle aree di cessione dovute per verde e parcheggi.

La possibilità di frazionare lotti per la nuova edificazione da lotti esistenti, in parte edificati, dipende dal contestuale verificarsi delle seguenti condizioni:

• che i lotti abbiano entrambi la superficie minima richiesta (mq. 450),

• che non siano superati i rispettivi If (1,5 per l'esistente ed 1,00 per il nuovo intervento);

• che siano rispettati i parametri di distanza dai confini e dagli edifici.

Dovranno essere applicati tutti i parametri sopra indicati, compreso l'obbligo di cessione gratuita di area sul fronte stradale. Quando ciò si dimostrasse impossibile da effettuare, sulla base di condizioni adeguatamente documentate, si procede alla monetizzazione delle cessioni sulla base di valutazione compiuta dall’U.T.C. con riferimento alla media dei valori di mercato della zona.

E’ consentita l’edificazione, con l’applicazione dei parametri sopra indicati, per tutti i lotti esistenti alla data di adozione del PRG, da comprovare in sede di richiesta di permesso di costruire, con superficie non inferiore a mq. 250.

Art. 22 - Zona di completamento lineare e dei nuclei sparsi- B2

Tali zone riguardano le parti del territorio poste in contiguità con i nuclei abitativi sparsi che, per situazione morfologica e per la presenza di un primo livello di aggregazione si ritiene opportuno consolidare ulteriormente. Esse assumono di frequente la forma lineare di crinale, tipica della struttura insediativa di Cappelle.

La destinazione di tali zone è quella prevista dall’art. 17 delle presenti norme.

1) Nel caso di intervento diretto su edifici esistenti si applicano i seguenti parametri:

Nel caso di fabbricati esistenti gli aumenti di cubatura possono essere realizzati in aderenza ai confini solo in presenza di servitù già acquisita e con divieto di aperture di finestre e luci.

Nel caso di demolizione e ricostruzione e di ristrutturazione edilizia, è consentita la ricostruzione del volume pre-esistente nei limiti di cui alla precedente lett a) e nel rispetto dei parametri sopra indicati, qualora si cedano gratuitamente all’Amministrazione pubblica quote di aree per ampliamento delle strade come indicato nelle tavole del Piano.

Le sopraelevazioni sulla sagoma esistente che non eccedano la dimensione di m. 1,80, che non superino l’altezza massima consentita, e non presentino finestre ed affacci non sono considerate ai fini delle distanze dai confini e dai fabbricati, fatti salvi i diritti dei terzi.

Qualora il richiedente il permesso di costruire si impegni alla cessione di aree per parcheggi e verde di arredo urbano nella misura di m. 3,00 di profondità, per l'intera estensione del lotto, sul fronte stradale principale, ovvero aderisca alla monetizzazione delle stesse sulla base della valutazione dell’UTC, è consentito avvalersi, una tantum, i dei seguenti premi di cubatura:

- 30% per le costruzioni fino a mc. 600,

- 20% per le costruzioni tra mc. 601 e 1200,

- 10% per le costruzioni tra mc. 1201 e 2500.

Tali incrementi sono applicabili sino all’If. massimo di 1,5 mc/mq.

2) Nel caso di intervento diretto per l’edificazione di nuove costruzioni su lotti liberi che abbiano una superficie non minore di mq. 650 , il Piano si attua con l’applicazione dei seguenti parametri:

Tali interventi sono concessi a condizione che i proprietari degli immobili cedano gratuitamente all’Amministrazione Comunale, oltre che le sedi stradali, nei termini definiti dal Piano, quote di aree per parcheggi e verde di arredo urbano nella misura di m. 5,00 di profondità, per l'intera estensione del lotto, sul fronte stradale principale.

Tale fascia sarà sistemata a parcheggi, percorsi pedonali e ciclabili, a verde di arredo urbano o ad ampliamento della strada; la sistemazione dell’area andrà effettuata, a scomputo degli oneri di urbanizzazione, secondo gli schemi di cui alla Tav.C7.

Al fine di contenere le difficoltà di attuazione delle previsioni di PRG nei lotti edificabili che presentano, in rapporto alla viabilità esistente e/o prevista dal Piano, una profondità media inferiore a m. 30,00, gli aventi titolo al rilascio del permesso di costruire possono optare per la eventuale monetizzazione delle aree di cessione dovute per verde e parcheggi.

Nella zona fiancheggiante la strada comunale Colle Forche, in considerazione della previsione di due assi viari paralleli, uno relativo alla strada di connessione territoriale di cui al P.T.P., e l'altro riguardante la nuova strada comunale le cessioni dovute sono unicamente quelle relative alla viabilità comunale.

In tale zona si dovranno prevedere, in sede di progettazione degli assi viari e degli interventi edificatori, misure di protezione dell’inquinamento acustico a carico degli attuatori degli interventi e ciascuno per le proprie competenze.

E’ consentita l’edificazione, con l’applicazione dei parametri sopra indicati, per tutti i lotti esistenti alla data di adozione del PRG, da comprovare in sede di richiesta di permesso di costruire, con superficie non inferiore a mq. 250.

Art. 23 - Zone da riconvertire all'uso residenziale – B3

Si tratta di una zona in cui sono in essere attività produttive e di allevamento, originariamente sorte in zona agricola, ma inglobata progressivamente in un contesto residenziale. Dati i caratteri della zona si ravvede l'opportunità di promuovere una riconversione d'uso degli edifici. E' consentita pertanto la ristrutturazione urbanistica con modalità da definire attraverso una intesa pubblico - privato per la definizione di un programma complesso di cui all'art. 10 punto 2 delle presenti N.T.A.

In tale sede andrà prevista la cessione di una quota di superficie per standard (per destinazioni residenziali non meno di mq. 30/ab. e standard di legge per altri tipi di usi). Le cessioni dovranno essere concentrate in maggior misura nella zona adiacente alla viabilità pubblica e destinate a verde pubblico attrezzato, parcheggi e viabilità in modo tale da definire uno spazio di incontro e socializzazione.

La volumetria insediabile dovrà essere determinata sulla base delle superfici lorde esistenti moltiplicata per un’altezza virtuale di m. 3,00. Le altezze dei manufatti edilizi non dovranno essere superiori a m. 8,40.

Art. 24 - Zone di espansione di connessione urbana - C1

Tali zone riguardano aree non ancora interessate dall'edificazione, ma direttamente connesse ad ambiti urbanizzati, in cui sono previsti nuovi insediamenti residenziali, organicamente organizzati, ed in cui gli standard urbanistici sono dimensionati in leggero esubero, al fine di favorire il recupero del deficit pregresso di spazi pubblici. Si presentano due situazioni: la prima, di ricucitura dei tessuti edilizi frammentati, la seconda, di ridisegno dei margini dell'abitato.

La destinazione di tali zone è quella prevista dall’art. 17 delle presenti norme.

In tali zone il Piano si attua per intervento urbanistico preventivo (P.d.L. o P.U.E.).

In tali zone si applicano i seguenti parametri:

8. Standards: non inferiore a mq. 28/ab;

i) Riserva minima di volumetria edificabile da destinare ad edilizia sovvenzionata, convenzionata ed agevolata = 20% della Superficie fondiaria;

1. Volumetria max per attività non residenziali = 30% della volumetria insediabile;

40% nell’ambito C di cui alla tav. 3 a;

2. Sp (Superficie permeabile) = 40%.

Gli ambiti sono sottoposti alla definizione di piani attuativi di iniziativa privata e devono essere presentati all’Amministrazione Comunale entro due anni dall’approvazione definitiva del P.R.G.; decorso inutilmente tale termine l'Amministrazione può dare attuazione, senza altro adempimento, ad un Piano attuativo di iniziativa pubblica.

La Convenzione da sottoscrivere, regolante i rapporti fra titolari dell’intervento e pubblica amministrazione, dovrà conformarsi all’art. 12 delle presenti norme.

Come specificato al comma 4 dell’art. 17, è consentita l'attuazione dei piani attuativi anche attraverso sub ambiti di intervento che presentino superficie adeguata, coerenza di impianto e rispettino, proporzionalmente alla superficie di intervento ed alla volumetria insediata, i parametri urbanistici di cui alle lettere h) ed i) di cui al quarto comma del presente articolo e nei termini indicati all’art. 17 comma 4.

I confini dei piani attuativi di iniziativa privata definiti nella cartografia di piano, che in qualche caso hanno assunto forme incongrue per il perseguimento di finalità di tipo perequativo, possono essere oggetto di contenute modifiche perimetrali che ne rendano più agevole l’attuazione.

Pertanto sono consentiti limitati cambiamenti dei perimetri alle seguenti condizioni:

• che le aree abbiano una collocazione marginale e perimetrale;

• che l’estensione delle stesse non superino il 20% della superficie totale definita dal piano;

• che sia documentato l’esplicito assenso dei proprietari delle aree comprese nella originaria delimitazione ed espunti;

• che la destinazione d’uso sia “verde di rispetto ambientale,di rispetto stradale o verde pubblico attrezzato”.

Si precisa che:

• le aree escluse dal perimetro del piano attuativo mantengono la categoria della zonizzazione indicata nel PRG;

• il piano attuativo dovrà essere definito, in tutti i suoi parametri e contenuti, sulla base della nuova St.

Indirizzi progettuali per gli strumenti attuativi.

Le prescrizioni e i temi progettuali di cui tenere conto nella progettazione di dettaglio delle singole zone sottoposte a piano urbanistico attuativo, singolarmente identificate in cartografia mediante lettera minuscola, sono le seguenti:

1. Realizzazione della viabilità di Piano definita in rapporto alle infrastrutture Consortili e Comunali, ecc., nonché realizzazione della pista ciclabile; addensamento delle aree per standard in un'unica zona destinata a verde pubblico attrezzato, con parcheggio pubblico, in modo da formare un unico giardino pubblico con l'adiacente zona verde in ambito B2.

2. Realizzazione di una strada di servizio alla lottizzazione e, nello stesso tempo, di collegamento con il previsto parcheggio annesso al cimitero. Disposizione delle linee di gronda parallelamente alle curve di livello.

3. Realizzazione della strada di piano e previsione di fascia di rispetto sulla strada di circonvallazione. Disposizione delle linee di gronda parallelamente alle curve di livello.

4. Realizzazione della viabilità di piano. Disposizione delle linee di gronda parallelamente alla viabilità principale. Previsione di verde di rispetto ambientale in corrispondenza dell'elettrodotto. Dato che si tratta di un’area contigua ad un ambito che presenta problematicità dal punto di vista della stabilità dei versanti, allo strumento attuativo dovrà essere allegato uno specifico ed esauriente studio geologico e geotecnico.

5. Adeguamento della viabilità esistente. Massima conservazione delle piante di olivo esistenti. Non è ammesso l’accesso ai singoli lotti dalla strada Cappelle - Spoltore. Gli edifici andranno posizionati con linea di colmo e linee di gronda della copertura disposte parallelamente alle curve di livello; previsione di verde di rispetto ambientale in corrispondenza dell'elettrodotto. Dato che si tratta di un’area contigua ad un ambito che presenta problematicità dal punto di vista della stabilità dei versanti, allo strumento attuativo dovrà essere allegato uno specifico ed esauriente studio geologico e geotecncico.

6. Viabilità strutturata in modo da connettere le due zone urbanizzate ai lati. Le strade dovranno seguire al massimo l'andamento delle curve di livello, contenendo gli sbancamenti di terreno; gli edifici andranno posizionati con linea di colmo e linee di gronda della copertura disposte parallelamente alle curve di livello. Il verde dovrà consentire la formazione di un corridoio naturalistico che colleghi i due crinali della collina.

7. Gli edifici andranno posizionati con linea di colmo e linee di gronda della copertura disposte parallelamente alle curve di livello. Zona a parcheggio nella parte dell'area prossima alla viabilità provinciale. Per l’ambito g2 gli edifici vanno ubicati in prossimità della viabilità di piano in modo da porre il verde privato in contiguità delle zone agricole.

8. Schema viario nei termini indicati dal Piano. Formazione di un corridoio verde, con percorso pedonale, lungo il tracciato del fosso, Parcheggi sulla viabilità principale ed eventuale zona verde disassata verso la zona delle attrezzature pubbliche.

I tracciati stradali indicati nel perimetro dei piani attuativi assume valore indicativo e possono, motivatamente, essere variati salvo l’assenso di cui al successivo comma.

Al fine di garantire univoca interpretazione degli indirizzi prospettati al precedente comma e favorire la concertazione con l'amministrazione pubblica, i P.d.L. di iniziativa privata sono sottoposti a parere preventivo di cui al Titolo I, Capo IV del R.E.C.

Art. 25 - Zone di espansione per edilizia economica e popolare - C2

In tale zona il Piano si attua mediante Piano di zona per l’Edilizia Economica e Popolare ai sensi della L. 18/04/62 n. 167 e 22/10/1971 n. 865 e successive integrazioni e modificazioni. Si individua una zona per tale destinazione in prossimità di quella esistente.

Contenuti e procedure dei PEEP sono quelli definiti all’art. 24 della L.U.R. 18/83.

I parametri da applicare sono i seguenti:

8. Standard. = Mq. 24/ab.;

i) Sp (Superficie permeabile) = 40%

Sono ammesse le destinazioni residenziali e di servizio; le destinazioni non residenziali compatibili con i caratteri di zona non possono interessare superfici maggiori del 20% della superficie residenziale complessiva.

Art. - 26 - Zone di espansione per la formazione di nuove centralità urbane - C3

Tali zone riguardano ambiti di particolare importanza per gli obiettivi di riqualificazione urbana dell'insediamento. Si tratta di aree che, per loro caratteristiche dimensionali e la particolare collocazione nella struttura urbana, risultano adatte per la realizzazione di nuove polarità e di nuovi spazi di socialità.

In tale zona il Piano si attua mediante strumento attuativo di iniziativa pubblica e/o privata, P.U.E., o mediante programmi complessi di cui all'art. 10 punto 2, nel rispetto delle relative schede progetto di cui alle Tavv. C5 e C6..

Oltre le destinazioni d'uso consentite all'art. 17, sono ammesse anche le destinazioni c3, c4.

Si applicano gli indici e parametri di cui ai relativi piani d'area.

La Convenzione da sottoscrivere, regolante i rapporti fra titolari dell’intervento e pubblica amministrazione, dovrà conformarsi all’art. 12 delle presenti norme.

I Piani d'area possono attuarsi anche mediante comparti che assumono la valenza di cui all'art. 26 della L.U.R. 18/83.

Alle Tav. C5 e C6 sono indicate le regole generali di trasformazione, tra cui i tracciati viari, le modalità di aggregazione delle volumetrie, funzioni e spazi pubblici di cui tenere conto nel disegno del Piano attuativo o del P.U.E.

E' consentita l'attuazione dei piani di area anche attraverso sub ambiti di intervento che presentino una coerenza di impianto e rispettino, proporzionalmente alla superficie di intervento, i parametri urbanistici vincolanti. Per la variazioni dei sub ambiti indicati dal piano o per l'introduzione di nuovi sub ambiti, occorre presentare richiesta con esauriente documentazione a corredo. La formazione dei sub ambiti è approvata dalla Giunta Comunale.

Nella “Scheda progetto” i seguenti parametri sono vincolanti per il progetto di attuazione:

• Indice di utilizzazione territoriale Ut;

• La Superficie minima complessiva per il rispetto degli standard urbanistici; l’indicazione percentuale di riparto per viabilità pubblica, servizi, parcheggi e verde pubblico può subire modifiche di adeguamento che non riducano le singole percentuali di cessione oltre il 20% a vantaggio delle altre;

• Altezza massima dei tipi edilizi

• La tipologia degli spazi di uso collettivo

• Collegamenti viari ove espressamente sia prevista l’inderogabilità del tracciato

• Distanze minime di cui al precedente art. 25.

Tutti gli altri elementi, grafici e letterali, presenti nella scheda progetto non sono vincolanti per il progetto di attuazione, costituendo misure orientative e parametri di giudizio per la valutazione della proposta di attuazione avanzata dagli interessati.

Nel caso si introducano quote di edilizia economica e popolare, è consentito un aumento della volumetria impegnata per tali interventi, del 20% di quella normalmente consentita. Alle volumetrie aggiuntive destinate a Peep si applica lo standard urbanistico di 24 mq/ab.

I piani attuativi o i P.U.E. di iniziativa privata sono sottoposti a parere preventivo di cui al Titolo I, Capo IV del R.E.C.

I piani attuativi o P:U.E. devono essere presentati all’Amministrazione Comunale entro due anni dall’approvazione definitiva del P.R.G.; decorso inutilmente tale termine l'Amministrazione può dare attuazione, senza altro adempimento, ad un Piano attuativo di iniziativa pubblica o a differenti procedure di urbanistica negoziale.

PIANI D'AREA (schede progetto Tavv. C5 e C6)

L'importanza che queste zone rivestono per la riqualificazione urbana richiedono una particolare attenzione alla qualità del progetto. Pertanto, in sede di approvazione degli strumenti attuativi la C.E.C. dovrà esercitare il più scrupoloso controllo delle qualità del progetto architettonico, del disegno di suolo e della sistemazione degli spazi verdi.

- Tav. C5 - Articolazione del centro urbano

Si tratta del versante vallivo, parallelo al crinale del centro storico, in cui insediare attrezzature urbane (la nuova parrocchiale), verde ( un giardino pubblico in adiacenza alla scuola per l'infanzia), e parcheggi (a servizio dello stesso centro storico e degli impianti sportivi). L'andamento longitudinale suggerisce un asse di organizzazione dell'insediamento basato su un percorso carrabile affiancato da pista ciclo pedonale, che riconnette l'attuale centro a Staffiere, attraverso nuovi episodi urbani.

Il piano individua indicativamente le seguenti sub aree:

1. ambito di accesso ;

2. area di insediamento dell'edificio religioso (sulla base della proposta pervenuta all'amministrazione comunale);

3. area centrale;

Nella la sub area A – ambito di accesso si prevede la realizzazione di porzioni di verde pubblico di un parcheggio articolato su due livelli e di edificazione residenziale.

Si applicano i seguenti parametri:

a) Ut = non superiore a 0,31 mq/mq;

b) H max = secondo le specifiche indicazioni delle tabelle inserite nelle tavole di piano;

c) Sup. di cessione gratuita all'Amm. comunale per viabilità e standard = non inferiore al 49 %

In tale sub area A è consentito il recupero della volumetria esistente, in aggiunta alle quantità di cui alle relative tabelle.

Nella la sub area B è interessata dall’insediamento dell’attrezzatura religiosa, di verde pubblico o di uso pubblico e percorsi di collegamento al centro storico.

Si applicano i parametri di cui all’art. 32 – Zona per servizi di interesse comune.

Nella sub area C – area centrale si prevede la formazione di una piazza, di percorsi porticati pubblici o di uso pubblico, parcheggi ed edilizia con destinazione mista residenziale commerciale.

Si applicano i seguenti parametri:

a) Ut = non superiore a 0,33;

b) H max = secondo le specifiche indicazioni delle tabelle inserite nelle tavole di piano;

c) Sup. di cessione gratuita all'Amm. comunale per viabilità e standard = non inferiore al 52 %.

- Tav. C6 - Testata Vestina a Mare

Tale ambito dovrà offrire nuove attrezzature urbane e spazi di socialità alla contrada Terra Rossa.

Esso si attua, in relazione alla morfologia del sito, attraverso in due distinte schede progetto di seguito descritte:

1. Zona collinare della Vestina a mare

Si tratta del versante collinare, ancora inedificato, che segna l'ingresso al paese dal mare e, pertanto, deve essere progettato con grande riguardo alle caratteristiche paesaggistiche del sito e con particolare attenzione alle qualità architettoniche dei manufatti.

Sono previsti due luoghi pubblici di particolare complessità: una piazza, in quota, ed uno spazio attrezzato presso l'incrocio. Lo spazio pubblico dovrà essere caratterizzato da molteplicità di funzioni: commerciali, direzionali e residenziali.

Il giardino pubblico è organizzato in due settori: uno di vegetazione più densa, con funzioni di rispetto ambientale, in corrispondenza degli adduttori elettrici; l'altra nelle forme di verde pubblico attrezzato.

2. Zona pianeggiante della Vestina a mare

Tale zona va progettata con gli stessi caratteri della precedente e pensata strettamente connessa ad essa. E’ prevista la formazione di una piazza e parcheggi in relazione al nuovo edificio religioso che è collocato, nelle proposte pervenute all'amministrazione, di fronte alla rotatoria. Si tratta di fornire adeguati spazi per lo svolgimento delle cerimonie legate alla struttura religiosa, con forte richiamo di utenza, evitando inopportune interferenze con lo snodo stradale. La zona verde va progettata, coordinatamente a quella frontistante, in modo da disegnare il percorso di accesso al paese.

E’ consentito il recupero delle volumetrie esistenti in aggiunta, alle quantità di cui alle relative tabelle.

3. Parco del Centro Urbano

L’area collocata ai margini del Centro Storico per ampiezza e rapporti con l’abitato costituisce occasione per dotare il centro di un ampio spazio verde. Il relativo ambito di progetto e l’attuazione è rinviata ad una fase successiva di approfondimento mediante la redazione di un progetto d’area, da sottoporre ad approvazione con specifico accordo di programma.

Parametri vincolanti del piano d’area sono i seguenti:

Ut = max 0,31 a 0,35;

H max = m. 10,50;

Sup. Cessioni = non inferiore a 1,2 ettari per realizzazione zona verde oltre gli spazi per viabilità e parcheggi come definiti in fase progettuale.

Linee di indirizzo per il progetto d’area.

Particolare attenzione da riservare alle zone più acclivi del versante collinare da preservare dall’edificazione sulla base di specifico studio geologico. Disposizione delle linee di gronda secondo l’andamento delle curve di livello ed attento inserimento paesaggistico nel contesto. Sistema di accesso, anche pedonale, dal centro storico. Viabilità principale di distribuzione ai margini del parco, in modo che quest’ultimo non risulti “retro” dell’edificazione. Sufficiente dotazione di parcheggi di urbanizzazione primaria e secondaria disposti in modo tale da servire anche il centro storico”.

4. Zona di riqualificazione di Via Michelangelo

In tale zona, collocata in ambito ai margini dell’edificato ed in cui è presente una disorganica connessione di usi differenziati, è opportuno promuovere un’azione di riordino e completamento con una riconversione in termini residenziali.

L’intervento è sottoposto a piano unitario d’area.

Parametri vincolanti.

If = 0,9 compreso il recupero delle volumetrie esistenti;

H max = m. 10,50;

Sup. Cessioni = non inferiore a 30 mq/ab. ed a 0,5 mq per mq di superficie terziaria per parcheggi.

Al fine di rendere più agevole l’edificazione nel sub comparto lineare, data la scarsa profondità dei lotti, la distanza minima delle costruzioni dalla strada prevista nel Piano e dalla pista ciclabile sull’ex tracciato Fea è di m. 3,00.

Linee di indirizzo:

Inserimento di funzioni terziarie in rapporto alla piazza di progetto. La stessa dovrà essere collocata in adiacenza alla strada di piano più prossima alla pista ciclabile

Il piano d’area può indicativamente realizzarsi attraverso la formazione di sub-comparti di cui uno in termine di edificazione lineare fra la strada e la pista ciclabile con la previsione di area di cessione che consente il collegamento tra la piazza e la pista ciclabile ex-Fea.

CAPITOLO III - ZONE PRODUTTIVE

Art. 27 - Zone produttive - D

In tali zone è consentita l'installazione di impianti produttivi, laboratori di ricerca e di analisi, di magazzini, silos, rimesse, edifici e attrezzature di natura ricreativa e sociale al servizio degli addetti all'industria, uffici e mostre connessi all’attività di produzione, nonché l'edificazione di abitazioni per il personale addetto alla sorveglianza e manutenzione degli impianti e per i dirigenti. In considerazione dei caratteri d'uso assunti dalle zone produttive esistenti, e della inopportunità di una eccessiva specializzazione d'uso delle aree, sono ammessi anche insediamenti di tipo terziario, in particolare del commerciale all'ingrosso e, con le modalità specificate agli articoli successivi, anche della rete della media distribuzione.

Salvo quanto specificato per ogni singola sub zona sono ammessi gli interventi di cui alle lettere c2, c3, c4, c5, c6, d1, d2, d3, d4, f4, g1, g2, g3, g5 di cui all’art. 13 delle presenti norme.

L'accesso dei veicoli pesanti alle zone produttive non può avvenire attraverso la viabilità interna al centro abitato; gli stessi dovranno essere risolti per mezzo di appositi svincoli sulla viabilità principale di scorrimento.

Sono vietati gli insediamenti nocivi di qualsiasi genere e natura.

Lungo il perimetro di zona dovranno essere previste idonee opere di arredo urbano e fasce filtro alberate: sono da salvaguardare eventuali macchie di verde esistenti.

Nel caso di attività che comportino possibilità di inquinamento di qualunque tipo, il rilascio del permesso di costruire è subordinato alla presentazione di una dettagliata documentazione sul progetto degli impianti che dimostri l'osservanza delle norme vigenti in materia e l'impossibilità di danni all'ambiente. Non sono consentiti in ogni caso gli scarichi di fognatura o in canali senza preventiva ed adeguata depurazione e nel rispetto delle norme regionali e nazionali in materia.

Allo scopo di limitare il carico idraulico in fognatura, dovranno essere previsti, tra le opere di urbanizzazione primaria, dei sistemi di raccolta e di convogliamento delle acque meteoriche intercettate dalle coperture degli edifici in appositi bacini di accumulo temporaneo.

Gli strumenti urbanistici attuativi dovranno contenere, in conformità all'art. 100 del PTP, le seguenti indicazioni:

• pressione ambientale stimata;

• dotazione tecnologica ed ambientale prevista;

• gli elementi di rischio potenziale indotto;

• misure di compensazione e mitigazione degli impatti prodotti.

I parametri di stima della pressione ambientale sono quelli definiti al comma 100.4.1 dell'art. 100 del PTP.

Le Zone produttive si articolano nelle sottozone di cui all'art. 14 delle presenti norme.

Al fine di favorire l’adeguamento e lo sviluppo delle attività produttive esistenti sono consentiti l’ampliamento dei lotti di impianto e l’aumento delle volumetrie insediate attraverso l’acquisizione di aree confinanti, pur se collocate in diversa sottozona produttiva.

In tal caso sono ammessi:

• la formazione di un unico lotto pertinenziale,

• la traslazione delle quote volumetriche nella quantità derivante dalla rispettiva norma di sottozona,

• la collocazione di standard e parcheggi in termini unitari,

fermo restando il rispetto dei parametri di distanza dai confini e dai fabbricati e dell’altezza massima delle costruzioni.

Art. 28 - Zone produttive esistenti e da riqualificare - D1

Si tratta di zone diffuse in diverse parti del territorio comunale, pur se sono individuabili due ambiti maggiormente strutturati di cui il primo, ai confini con Montesilvano, con notevoli carenze di accessibilità ed un secondo, in località Valloreo, inserito in un ambito di valore ambientale.

Sono ammesse le destinazioni d'uso di cui all'art. 27.

Il Piano si attua per intervento diretto ed attraverso strumenti attuativi.

Nel caso di cessione di terreni al Comune per ampliamento di sedi stradali essi potranno far parte del lotto minimo di intervento. Tale possibilità è concessa a condizione che i proprietari degli immobili cedano gratuitamente all’Amministrazione Comunale i terreni lasciati all’esterno delle recinzioni necessari all’allargamento stradale come indicate sugli elaborati di PRG. I relativi necessari frazionamenti ed atti pubblici di cessione sono a cura e spese dei proprietari.

1. Zone produttive di Valloreo e Sette Vacche

Nelle zone produttive di Valloreo e Settevacche, come definite nel precedente P.R.G. (v. allegato in appendice) si applica la seguente normativa.

a) Intervento diretto in località Settevacche

Nel caso di residui lotti liberi o di interventi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, il Piano si attua applicando i seguenti parametri:

Nel caso di strutture produttive esistenti alla data di adozione del PRG sono consentiti sia gli ampliamenti delle strutture nei limiti dei sopra indicati parametri di zona e sia nuove costruzioni. In quest’ultimo caso sia il lotto di pertinenza della struttura esistente e sia quello di nuova costituzione dovranno soddisfare tutti i parametri di zona.

I cambiamenti d'uso da produttivo a terziario, sono consentiti a condizione che siano garantite aree per parcheggi di uso pubblico nella misura dello 0,8 Su. Inoltre, per le attività di vendita al dettaglio della media distribuzione, si applicano i parametri di insediabilità urbanistica di cui all'art. 7 della L.R. 62/1999.

b) Intervento attraverso strumento attuativo in località Valloreo

Nella zona di Valloreo, al fine di favorire un riuso più consono ai caratteri ambientali del contesto, si rende necessaria la formazione di un PdR, di iniziativa pubblica che persegua coerentemente obiettivi di riqualificazione con l’individuazione di azioni mirate di mitigazione degli impatti, sulla base degli indirizzi forniti dai competenti uffici della Provincia.

Si applicano i parametri di cui alla lettera a).

Non sono insediabili attività i cui processi produttivi determinino forme di impatto ambientale negative per l'ambiente fluviale.

Il piano dovrà prevedere la formazione di corridoi di verde tra l'edificato ed, in generale, mitigare l'impatto con il mantenimento delle ampie aree naturali dell'intorno.

Nelle more di formazione del Piano è consentita la manutenzione ordinaria e straordinaria. E' consentita la ristrutturazione qualora l'intervento interessi il riassetto dei processi produttivi e il mantenimento dei livelli occupazionali esistenti, sempre che si tratti di attività non inquinanti e di interventi con contenuto impatto ambientale.

2. Zone produttive diffuse

Nel caso di residui lotti liberi o di interventi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione o ampliamento dei capannoni esistenti, il Piano si attua applicando i seguenti parametri:

Le strutture produttive esistenti alla data di adozione del P.R.G. possono, una tantum, in caso di ristrutturazione aumentare le superfici utili del 20% della superficie utile esistente a condizione che siano ceduti gratuitamente all’Amministrazione comunale gli spazi per viabilità e parcheggi eventualmente previsti nel P.R.G.

I cambiamenti d'uso da produttivo a terziario, sono consentiti a condizione che siano garantite aree per parcheggi di uso pubblico nella misura dello 0,8 Su. Inoltre, per le attività di vendita al dettaglio della media distribuzione, si applicano i parametri di insediabilità urbanistica di cui all'art. 7 della L.R. 62/1999.

3. Zone produttive riconvertibili agli usi residenziali

Le aree per attività produttive inserite in tale sottozona D1 su cui insistano attività non più in esercizio e per la quali non sono previste/programmate utilizzazioni per nuove attività di tipo produttivo – commerciali, qualora intercluse in zona residenziale e pertanto non congrue con i caratteri urbani dell’ambito in cui sono inserite, possono essere rinconvertite a destinazione residenziale.

L’intervento può essere realizzato attraverso intervento diretto o sottoposto a piano attuativo:

a) intervento diretto

Qualora si intenda mantenere la conformazione del manufatto esistente è consentita la ristruttrazione edilizia fermo restando la quantificazione e la cessione gratuita degli spazi per gli standard urbanistici nella misura indicata all’art. 24 – Zone di espansione e di connessione urbana – C1. In caso di impossibilità di cessione si provvede alla monetizzazione degli stessi sulla base della valutazione dell’UTC.

b) intervento mediante piano attuativo

In tal caso l’intera area interessata sarà ricompresa all’interno di un perimetro sottoposto ad intervento urbanistico preventivo (P.d.L. o P.U.E.) e soggetta ai parametri di cui all’art. 24 – Zone di espansione e di connessione urbana – C1, indipendentemente dalle volumetrie esistenti.

La Convenzione da sottoscrivere, regolante i rapporti fra titolari dell’intervento e pubblica amministrazione, dovrà conformarsi all’art. 12 delle presenti norme.

Il principale tema urbano di cui tenere conto nella difinizione del P.d.L. o P.U.E. è quello della connessione/integrazione con l’intorno urbano in cui l’area è inserita ed a cui riferirsi per la definizione dell’impianto planivolumetrico delle costruzioni, della viabilità e della collocazione delle zone per gli standard pubblici a verde e parcheggi.

Al fine della valutazione dell’adesione agli indirizzi di cui al precedente comma il piano o il progetto è sottoposto a parere preventivo di cui al Titolo I, Capo IV del R.E.C.